兵庫県 版
兵庫県の宅建免許 行政書士への代行依頼と開業・更新の要件と費用
兵庫県で宅地や建物の売買や仲介を仕事にするには、宅地建物取引業免許（宅建業免許）が要ります。事務所を兵庫県の中だけに置くなら、兵庫県知事免許になります。このページには、まちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班への申請の仕方と、兵庫県の手数料と納め方をまとめています。免許が下りてから営業を始めるまでの手順も、兵庫県の公表資料に沿って整理しました。行政書士に代行を頼む方法も、あわせてご案内します（八章）。
兵庫県 版
兵庫県で宅地や建物の売買や仲介を仕事にするには、宅地建物取引業免許（宅建業免許）が要ります。事務所を兵庫県の中だけに置くなら、兵庫県知事免許になります。このページには、まちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班への申請の仕方と、兵庫県の手数料と納め方をまとめています。免許が下りてから営業を始めるまでの手順も、兵庫県の公表資料に沿って整理しました。行政書士に代行を頼む方法も、あわせてご案内します（八章）。
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一制度の入口
宅地建物取引業免許は、宅地や建物の取引を仕事にする会社や個人事業主が受ける免許です。「宅建免許」「宅建業免許」とも呼ばれます。
これとよく混同されるのが、宅地建物取引士です。こちらは人が取る国家資格で、試験に受かって登録した個人に与えられます。免許は事業者に、資格は人に与えられるものだと考えてください。
両方とも要ります。免許を受けるには、事務所に専任の宅地建物取引士を置かなければならないからです。事務所ごとに置く人数も決まっています（五章）。
法律は、次の行為を仕事として繰り返し行うことを宅地建物取引業と定めています。
ここでいう「仕事として繰り返し」とは、不特定多数の相手に、繰り返し行うことをいいます。一度きりの取引かどうかで機械的に決まるものではありませんので、迷うときはまちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班へお尋ねください。
右の条文をよく見ると、貸し借りについては「代理」と「媒介」だけが挙がっています。自分の持ち物を自分で貸すことは、この定義に入っていません。ですから大家として貸すだけなら、この免許は要りません。借りた物件を自分の名前で又貸しする形も同じです。
ただし気をつけていただきたいことがあります。自分の持ち物でも、売ることを繰り返して商売にするなら免許が要ります。「自分の土地だから要らない」とは言えません。
なお、借り上げて又貸しする事業や、賃貸住宅の管理を請け負う事業は、別の法律の登録の話です。この免許とは制度が違います。
宅地建物取引業法 第二条第二号（抜粋）
二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
免許を受けていない人が宅地建物取引業を営むことは禁じられています。それだけでなく、宅地建物取引業を営む旨を掲げたり、そのための広告を出したりすることも禁じられています。
免許が下りる前に看板を出したり、物件情報を載せたページを公開したりすると、それだけで法に触れます。事務所の準備と広告の出し方は、免許が下りる日から逆算して決めてください。
宅地建物取引業法 第十二条
第十二条 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
２ 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。
免許を受けずに宅地建物取引業を営んだ場合は、3 年以下の拘禁刑もしくは 300 万円以下の罰金、またはその両方が科されます（法 79 条）。
また、自分の名義で他人に宅地建物取引業を営ませることも禁じられています。これを名義貸しといいます。営ませた側にも同じ重さの罰があります。
免許を受けている業者かどうかは、国土交通省の宅地建物取引業者検索で調べられます。取引の相手を確かめたいときにお使いください。
宅地建物取引業法 第七十九条
第七十九条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の拘禁刑若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 不正の手段によつて第三条第一項の免許を受けた者
二 第十二条第一項の規定に違反した者
三 第十三条第一項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者
四 第六十五条第二項又は第四項の規定による業務の停止の命令に違反して業務を営んだ者
免許を受けている業者を調べたい方は、国土交通省 宅地建物取引業者検索をお使いください。
二免許の区分
この免許を出すのは、国土交通大臣か都道府県知事のどちらかです。分かれ目は一つだけで、事務所をいくつの都道府県に置くかで決まります。
事務所を一つの都道府県の中だけに置くなら、その都道府県知事の免許です。二つ以上の都道府県に事務所を置くなら、国土交通大臣の免許になります。
兵庫県に事務所を一つだけ置いて始めるなら、兵庫県知事免許を受けることになります。申請先は三章に載せています。
| 事務所の置き方 | 免許を出す相手 | 申請書を出す先 |
|---|---|---|
| 兵庫県の中だけに置く | 兵庫県知事 | まちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班 |
| 二つ以上の都道府県に置く | 国土交通大臣 | 近畿地方整備局 |
出典：宅地建物取引業法 第三条第一項（e-Gov 法令検索）
宅地建物取引業法 第三条第一項・第二項・第四項・第五項（抜粋）
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
２ 前項の免許の有効期間は、五年とする。
４ 前項の免許の更新の申請があつた場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
５ 前項の場合において、免許の更新がなされたときは、その免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。
ここは世の解説がよく取り違えているところです。「大臣免許なら全国で営業できる」「知事免許はその県の中でしか商売ができない」と書かれていることがありますが、どちらも誤りです。
兵庫県知事免許であっても、他の都道府県にある物件の売買や仲介はできます。分かれるのは事務所の置き方だけです。県外の物件を扱う予定があるからという理由で、大臣免許を選ぶ必要はないということです。
事務所を増やして二つ以上の都道府県にまたがったときは、免許換えという手続きで大臣免許に切り替えます。逆に事務所を一つの都道府県にまとめたときも免許換えです（七章）。
大臣免許について、以前は都道府県が申請書を受け取って国へ回していました。この扱いは令和 6 年 5 月 25 日に廃止されています。いまは主たる事務所のある区域を受け持つ地方整備局等へ、直接出します。
兵庫県に主たる事務所を置く場合の提出先は、近畿地方整備局です。同じ日から、大臣免許については国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT）を使った電子申請も始まっています。
国土交通省の案内のうち、免許の制度を説明したページには「提出先は各都道府県の免許事務担当課」という古い記述が残っています。新しい扱いは同省の「免許申請等のオンライン化について」のページに示されています。
| 兵庫県を受け持つ整備局等 | 近畿地方整備局 |
|---|---|
| 担当 | 建政部 建設産業第二課 不動産業第一係 |
| 所在地 | 〒540-8586 大阪市中央区大手前3-1-41 大手前合同庁舎 |
| 電話 | 06-6942-1141 |
| 受け持つ区域 | 福井県・滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県 |
出典：国土交通省 建設産業・不動産業：地方整備局に関する窓口（2026年9月4日確認）
三兵庫県の窓口
兵庫県で免許を受けるときの窓口と、公表されている手引きをまとめます。兵庫県は電子申請を受け付けています（国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT）・令和7年1月20日から）。提出する部数は正本1部と副本1部の合計2部です。
| 課の名前 | まちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班 |
|---|---|
| 所在地 | 〒650-8567 神戸市中央区下山手通5丁目10番1号 |
| 電話 | 078-362-3612 |
| ファクス | 078-362-4456 |
| 受付の時間 | 午前8時45分から午後5時30分まで（正午から午後1時までは昼休みです） |
出典：兵庫県 まちづくり部 建築指導課 管理・土地対策班（2026年9月4日確認）
| 事務所の所在地 | 出す先 | 所在地 | 電話 |
|---|---|---|---|
| 神戸市 | 神戸県民センター 神戸土木事務所 宅建業課 | 〒653-0055 神戸市長田区浪松町3-2-5 | 078-737-2198 |
| 尼崎市、西宮市、芦屋市 | 阪神南県民センター 西宮土木事務所 建設業課 | 〒662-0854 西宮市櫨塚町2-28 | 0798-39-1543 |
| 伊丹市、宝塚市、川西市、川辺郡、三田市 | 阪神北県民局 宝塚土木事務所 建設業課 | 〒665-8567 宝塚市旭町2-4-15 | 0797-83-3101 |
| 明石市、加古川市、高砂市、加古郡 | 東播磨県民局 加古川土木事務所 建設業課 | 〒675-0066 加古川市加古川町寺家町天神木97-1 | 079-421-1101 |
| 西脇市、三木市、小野市、加西市、加東市、多可郡 | 北播磨県民局 加東土木事務所 まちづくり建築課 | 〒673-1431 加東市社字西柿1075-2 | 0795-42-5111 |
| 姫路市、神崎郡、相生市、たつの市、赤穂市、宍粟市、揖保郡、赤穂郡、佐用郡 | 中播磨県民センター 姫路土木事務所 建設業課 | 〒670-0947 姫路市北条1-98 | 079-281-3001 |
| 豊岡市、美方郡、養父市、朝来市 | 但馬県民局 豊岡土木事務所 まちづくり建築第1課 | 〒668-0025 豊岡市幸町7-11 | 0796-23-1001 |
| 丹波篠山市、丹波市 | 丹波県民局 丹波土木事務所 まちづくり建築課 | 〒669-3309 丹波市柏原町柏原688 | 0795-72-0500 |
| 洲本市、南あわじ市、淡路市 | 淡路県民局 洲本土木事務所 まちづくり建築課 | 〒656-0021 洲本市塩屋2-4-5 | 0799-22-3541 |
| 電子申請 | できます 国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT）・令和7年1月20日から 電子申請の案内 |
|---|---|
| 郵送 | できます（本人確認ができる書類の写しを添えます） |
| 来庁の予約 | 公表されていません |
| 提出する部数 | 正本1部と副本1部の合計2部 |
| 審査にかかる期間 | 新規が40日、更新が30日（いずれも土曜日・日曜日・祝日と12月29日から1月3日までを除きます） |
出典：兵庫県の公表資料（2026年9月4日確認）
兵庫県は「兵庫県宅地建物取引業者免許申請の手引」を公開しています。いま公開されているのは令和8年4月のものです。申請の前に、必ず原本をご覧ください。
兵庫県の宅地建物取引業法の施行のページは電子申請の開始を令和6年12月16日と書き、電子申請のページは令和7年1月20日と書いています。
兵庫県は、免許の新規と更新の申請、それに専任の宅地建物取引士を新しく置く変更の届出に、勤務内容報告書を添えるよう求めています。
手数料の納め方を取り違えると受け付けられません。電子申請で兵庫県収入証紙を使うことも、紙の申請で電子納付を使うこともできません。
電子申請のときは、手数料を納めると電子納付番号がメールで届きます。この番号を申請の画面の備考欄に必ず書いてください。
電子申請では、申請先の選び間違いが増えています。保証協会に入っている方は所属する支部を、入っていない方は本店を所管する土木事務所を選んでください。
四営業開始まで
ここが宅建業免許のいちばん見落とされやすいところです。免許証を受け取っても、まだ取引を始められません。営業保証金を預けるか保証協会に入るかして、そのことを届け出て、はじめて営業できます。
| 選ぶ道 | 主たる事務所 | その他の事務所 1 つにつき | 別に要るもの |
|---|---|---|---|
| 営業保証金を供託所に預ける | 10,000,000 円 | 5,000,000 円 | なし |
| 保証協会に入って分担金を納める | 600,000 円 | 300,000 円 | 入会金・会費（協会と都道府県で違います） |
出典：宅地建物取引業法施行令 第二条の四・第七条（e-Gov 法令検索）
免許が下りたら、次の三つをこの順で進めます。
営業保証金は、主たる事務所のもよりの供託所に預けます。供託所とは法務局のことです。
宅地建物取引業法 第二十五条第一項・第四項から第七項まで（抜粋）
第二十五条 宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
５ 宅地建物取引業者は、前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。
６ 国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許をした日から三月以内に宅地建物取引業者が第四項の規定による届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。
７ 国土交通大臣又は都道府県知事は、前項の催告が到達した日から一月以内に宅地建物取引業者が第四項の規定による届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。
この二つは、用意する金額が大きく違います。
営業保証金を自分で預ける道を選ぶと、主たる事務所につき1,000 万円、その他の事務所は一つにつき500 万円です。保証協会に入る道を選ぶと、納めるのは主たる事務所につき60 万円、その他の事務所は一つにつき30 万円になります。
ただし保証協会には、分担金とは別に入会金や会費が要ります。額は協会と都道府県で違いますので、入る先のページでお確かめください。
宅地建物取引業法施行令 第二条の四
第二条の四 法第二十五条第二項に規定する営業保証金の額は、主たる事務所につき千万円、その他の事務所につき事務所ごとに五百万円の割合による金額の合計額とする。
国土交通大臣が指定した保証協会は二つで、公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会と公益社団法人 不動産保証協会です。それぞれハトマークとウサギマークで知られています。
全宅保証に入るには、その都道府県の宅地建物取引業協会の会員であることが要ります。不動産保証協会のほうは、全日本不動産協会の都道府県本部が入会の窓口を兼ねています。
どちらがよいかは、扱う物件や事業の進め方で変わります。当サイトでは一方をお勧めしません。会費や研修の中身を見比べて、ご自身でお決めください。保証協会に入るときの窓口は、一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会と公益社団法人 全日本不動産協会 兵庫県本部です。
| 保証協会 | 通称 | 兵庫県の窓口 |
|---|---|---|
| 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 | ハトマーク | 一般社団法人 兵庫県宅地建物取引業協会 078-382-0141 |
| 公益社団法人 不動産保証協会 | ウサギマーク | 公益社団法人 全日本不動産協会 兵庫県本部 078-261-0901 |
当サイトは、どちらの保証協会もお勧めしません。上の表は、入会の窓口を示したものです。
免許の日から 3 か月のあいだに届出がないと、兵庫県は届け出るよう催告しなければならないと定められています。その催告が届いた日から 1 か月たっても届出がないときは、免許を取り消されることがあります。
保証協会への入会には審査と手続きの時間がかかります。免許の申請と並行して、どちらの道を選ぶかを決めておいてください。
五要件
免許は事務所ごとに見られます。事務所は、宅地建物取引業の仕事を続けて行える場所で、他の会社や個人の生活の場と区切られている必要があります。
自宅の一室やレンタルオフィスでも認められることがあります。独立した出入口があるか、他の用途と壁で仕切られているかなど、確かめられる点は都道府県ごとに手引きで示されています。兵庫県の手引きは三章に載せています。
事務所ごとに、そこで業務に従事する人の5 分の 1 以上が専任の宅地建物取引士でなければなりません。一人だけの事務所でも、その一人が専任の宅地建物取引士である必要があります。
法人の役員が宅地建物取引士であるときは、その人が主に働く事務所については、その人を専任の宅地建物取引士とみなします。人数が足りなくなったときは、2 週間以内に足りるようにしなければなりません。
宅地建物取引業法 第三十一条の三
第三十一条の三 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
２ 前項の場合において、宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなす。
３ 宅地建物取引業者は、第一項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
専任という言葉には二つの中身があります。その事務所に常勤していることと、その事務所の宅地建物取引業の仕事に専ら従事していることです。
これをどう確かめるかは、都道府県ごとに運用が示されています。副業を認めるかどうかも分かれます。兵庫県は、専任の宅地建物取引士に常勤性と専従性の二つを求めています。行政書士などの資格で自ら事業を営む方は、同じ事務所に常時勤務し、宅地建物取引業の営業時間中はその業務に専念できる場合に限って認められます。。
他社の常勤役員を兼ねる形や、名前だけを借りる形は認められません。名義貸しにあたると、免許そのものが危うくなります。
出典：兵庫県の公表資料（2026年9月4日確認）
宅地建物取引業法施行規則 第十五条の五の三
第十五条の五の三 法第三十一条の三第一項の国土交通省令で定める数は、事務所にあつては当該事務所において宅地建物取引業者の業務に従事する者の数に対する同項に規定する宅地建物取引士（同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。）の数の割合が五分の一以上となる数、前条に規定する場所にあつては一以上とする。
申請する人や役員が次のような立場にあると、免許を受けられません。
なお、令和元年 9 月 14 日から、成年被後見人や被保佐人であることだけを理由に免許が受けられないという扱いではなくなりました。いまは業を適正に営む能力があるかどうかを個別に審査します。
六費用
兵庫県に事務所を一つ置いて新しく免許を受けるときの手数料は 33,000 円です。納め方は紙の申請では兵庫県収入証紙、電子申請では兵庫県電子納付システムです。
この額を決めているのは兵庫県の条例です。国土交通省も、知事免許の手数料は各都道府県が条例で定めていると案内しています。実際にはどの都道府県も同じ額を採っていますが、法律で全国一律に決まっているわけではない、という建て付けです。
都道府県ごとに大きく違うのは、額そのものより納め方です。収入証紙のところ、窓口で現金のところ、電子で納められるところがあります。また、オンラインで申請すると額が下がる都道府県が多くあります。下の表でお確かめください。
大臣免許のほうは国が額を決めています。新しく受けるときは登録免許税 9 万円、更新のときは収入印紙 3 万 3 千円を納めます。
| 何の申請か | 兵庫県知事免許 | 国土交通大臣免許 |
|---|---|---|
| 新しく受ける | 33,000 円 | 登録免許税 90,000 円 |
| 更新する | 33,000 円 | 収入印紙 33,000 円 |
| 免許換えをする | 33,000 円 | 登録免許税 90,000 円 |
| オンライン申請の場合 | 新しく受ける 26,500 円／更新する 26,500 円／免許換えをする 26,500 円 | 額は変わりません |
| 納め方 | 紙の申請では兵庫県収入証紙、電子申請では兵庫県電子納付システム | 上の欄のとおりです |
出典：兵庫県の公表資料（2026年9月4日確認）。知事免許の額は兵庫県の条例で定まります。
手数料のほかに、営業を始めるまでに用意するお金があります。営業保証金を自分で預けるなら主たる事務所につき1,000 万円、保証協会に入るなら分担金が主たる事務所につき60 万円です。
入会金と会費の額は、協会ごと、都道府県ごとに定められています。入会の窓口でお確かめください。免許が下りてから営業を始めるまでの手順は四章にまとめています。
宅地建物取引業法施行令 第七条
第七条 法第六十四条の九第一項に規定する弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき六十万円、その他の事務所につき事務所ごとに三十万円の割合による金額の合計額とする。
書類の作成や窓口とのやり取りを行政書士に頼むこともできます。報酬は事務所ごとに決めていますので、複数の見積りを取って比べてください。探し方は八章の方法をご覧ください。
免許そのものは、ご自身で申請して受けられます。行政書士に頼まなければ取れない、ということはありません。
七申請と義務
五番目の段を飛ばせないのは、免許が下りただけでは営業を始められないからです（四章）。
免許を受けたら、事務所ごとに次のことをします。
なお、令和 7 年 4 月 1 日から申請と届出の様式が変わりました。略歴書から住所と電話番号と生年月日の記載がなくなり、代わりに代表者等の連絡先に関する調書を出します。古い様式では受け付けられません。
免許の有効期間は5 年です。続けて営むなら、有効期間が満了する日の 90 日前から 30 日前までに更新の申請をします。
満了の日までに更新の申請をして、その日までに許可か不許可かが決まらなかった場合、処分がされるまでは前の免許がそのまま効き続けます。新しい免許の5 年は、前の免許が満了する日の翌日から数えます。
更新の手数料は33,000 円です。
事務所を増やして二つ以上の都道府県にまたがったとき、逆に一つの都道府県にまとめたとき、別の都道府県へ移したときは、免許換えという手続きをします。
新しい免許を受けた時点で、前の免許は効力を失います。免許換えの手数料は33,000 円です。
宅地建物取引業法 第七条第一項（抜粋）
第七条 宅地建物取引業者が第三条第一項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。
一 国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき。
二 都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置することとなつたとき。
三 都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき。
八代行の頼み方
行政書士法 第一条の三（業務）（抜粋）
第一条の三 行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類（その作成に代えて電磁的記録……を作成する場合における当該電磁的記録を含む。……）その他権利義務又は事実証明に関する書類（実地調査に基づく図面類を含む。）を作成することを業とする。
２ 行政書士は、前項の書類の作成であつても、その業務を行うことが他の法律において制限されているものについては、業務を行うことができない。
運営：株式会社ココナラ（東証グロース上場）
スキルシェアマーケットプレイス最大手。リンク先は「宅建免許」の検索結果で、行政書士が出す書類作成の代行を、対応範囲・料金・納期で比べられます。全国に対応して申請書類の作成を引き受ける出品が出ています。この免許は事務所を置く都道府県ごとに窓口が分かれますので、どの都道府県の申請に対応できるかを購入前に確かめてください。
料金と対応範囲を見比べてから決めたい方に向いています。オンラインで完結する出品が中心です。こんな方に：はじめての開業で書類の作り方から相談したい方、事務所の準備と並行して申請を進めたい方
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地図は兵庫県を表示しています。検索のボタンを押すと、兵庫県の行政書士を探せます。
運営：日本行政書士会連合会（非アフィリエイト）
日本行政書士会連合会の公式データベース。氏名・登録番号・事務所の所在地（都道府県）から、全国の登録行政書士を検索できます。
日本行政書士会連合会の公式の名簿です。広告ではありませんので、料金は載っていません。九Q&A
宅建業免許の申請書類の作成は、行政書士に任せられます。
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